Rządowy program „Pierwsze Mieszkanie” czyli tzw. kredyt 2 procent wchodzi w życie! Oferta kredytów hipotecznych z rządową dopłatą pojawiła się już na stronie internetowe Banku Gospodarstwa Krajowego. Zgodnie z deklaracjami rządzących, oferty kredytu 2% z początkiem lipca ma pojawić się też w bankach udzielających kredytów osobom prywatnym.

Kredyt 2 procent to projekt rządu, na który czekają dziesiątki tysięcy młodych Polaków. Rozwiązanie ma znacząco ułatwić sfinansowania zakupu pierwszego mieszkania. To szczególnie istotne w ostatnich czasach, gdy ceny nieruchomości wciąż rosną, a możliwości kredytowe z uwagi na inflację i wysokość stóp procentowych mocno się skurczyły.

Kredyt 2 procent na stronie banku BGK

Prace nad ustawą o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe zostały już ukończone w parlamencie już w maju, w czerwcu dokument został podpisany przez prezydenta Andrzeja Dudę, a w ciągu ostatnich dni opublikowany w Dzienniku Ustaw. Oznacza to, że przepisy zostały uchwalone i zgodnie z zapisem w dokumencie wchodzą w życie od 1 lipca 2023 r.

Najnowsza dobra wiadomość dla czekających na kredyt 2 procent jest taka, że Bank Gospodarstwa Krajowego, który ma zająć się finansowaniem projektu, już umieścił informację o nim na swojej stronie internetowej.

Warto jednak pamiętać, że choć Bank Gospodarstwa Krajowego został wytypowany, jako jednostka zajmująca się finansowaniem dopłat, bezpośrednio w BGK nie uzyskamy kredytu na pierwsze mieszkanie. Instytucja ta będzie przekazywać dopłaty do kredytów komercyjnym bankom, które zdecydują się podpisać umowę i to tam klienci będą mogli składać wnioski o udzielenie kredytu, i tam też będą rozliczać swoje raty.

Jakie banki będą dawać kredyt 2 procent?

Na tą chwilę na stronie BGK działa już zakładka „lista banków” jednak jest ona póki co pusta. Deklaracje rządzących i przedstawicieli niektórych banków są takie, że kredyt pojawi się w ofercie już od pierwszego poniedziałku przyszłego miesiąca czyli 1 lipca 2023 r. i od tego dnia klienci będą mogli składać wnioski.

W informacjach medialnych oraz informacjach udzielanych przez ekspertów kredytowych przewijają się póki co nazwy pięciu banków. Jako te, w których kredyt 2 procent miałby wystartować najwcześniej wymieniane są:

• PKO BP
• Pekao S.A.
• Alior Bank
• Santander
• VeloBank

Niektórzy pośrednicy kredytowi już zbierają od klientów zaświadczenia o zatrudnieniu dla trzech pierwszych banków, co wskazywałoby, że to one wprowadzą program do oferty najwcześniej. Na razie jednak próżno szukać konkretnych ofert czy deklaracji na stronach tych banków.

Zainteresowanie udzielaniem kredytów 2 procent wyrażają też inne banki, w tym małe banki spółdzielcze. Dla porównania warto dodać, że w programie „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”, w którym BGK gwarantuje wkład własny udział biorą banki:

• Alior Bank S.A.
• Bank Ochrony Środowiska S.A.
• Bank Pekao S.A.
• Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie
• Bank Spółdzielczy w Brodnicy
• BPS S.A.
• PKO Bank Polski S.A.
• Santander Bank Polska S.A.

Zdolność kredytowa kredytu 2 procent

Poza listą banków, wciąż niewiadomą pozostaje to, jak liczona będzie zdolność kredytowa dla osób ubiegających się o kredyt 2 procent. Informacje przekazywane przez media są takie, że Komisja Nadzoru Finansowego złagodzi tzw. rekomendację S i ułatwi wzięcie kredytu z dopłatą. Na razie jednak nie ma wciąż oficjalnego komunikatu w tej sprawie, jednak bez zmiany ze strony KNF cały projekt straciłby sens i stał w sprzeczności z prezentowanymi przez rząd założeniami.

W przypadku kredytu 2 procent problem ze zdolnością kredytową polega na tym, że kredyt ten będzie funkcjonował, jako kredyt z ratą malejącą – w tym przypadku zdolność kredytowa jest niższa niż jeżeli byśmy chcieli wziąć kredyt ze stałą wysokością raty.

Dotychczasowe doniesienia na  ten temat są takie, że KNF ma złagodzić wytyczne dla kredytu 2 procent, w taki sposób, że osoby ubiegające się o kredyt z rządową dopłatą mają mieć większą zdolność nie tylko niż wtedy gdyby brały kredyt z ratą malejącą, ale nawet i stałą. Wszystko za sprawą mechanizmu stałego oprocentowania i dopłat ze strony państwa, dzięki czemu inaczej niż w przypadku wielu kredytów hipotecznych branych bez dopłaty, rata takiego kredytu nie będzie się zmieniać przez pierwsze pięć lat, a przez kolejne będzie na bardzo podobnym poziomie.

Ile wyniesie marża banku dla kredytu 2 procent?

Nazwa kredytu 2 procent sugeruje, że kredyt ten miałby być oprocentowany na 2%. Nie do końca jednak tak będzie, bo oprocentowanie kredytu składa się z kilku elementów w tym m.in. stopy procentowej oraz marży banku. Zamysłem rządzących było to, by obniżyć stopę procentową do 2%, a marżę banku pozostawić kredytobiorcy do spłaty.

Dobre wieści są jednak takie, że ostateczne oprocentowanie kredytu 2 procent nie będzie liczone według prostego schematu 2% + marża banku, która obecnie wynosi najczęściej 2-3%, a specjalnego wzoru:

gdzie:

• D – kwota dopłaty,
• Ks – część kapitałowa bezpiecznego kredytu 2%, która pozostaje do spłaty,
• W – wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej, który obowiązuje w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2%.

W praktyce oznacza to, że nawet jeżeli marża banku będzie wynosić 3% i z prostego rachunku wynikałoby, że 2% stopy + 3% marży = 5%, ostatecznie oprocentowanie, jakie będzie płacił klient ma być niższe. Wskaźnik W ma odzwierciedlać średnią realną stopę procentową, na jakiej udzielane były kredyty.

Szacuje się, że realnie przy tym programie marża banku może być nawet niższa od 1%, choć na razie trudno przewidzieć, jak to ostatecznie będzie wyglądało w momencie udzielania kredytu przez banki. Żeby oprocentowanie znacznie wzrosło, banki musiałby zdecydować się na znaczne podwyższenie marży.

Czy banki podwyższą marzę na kredyt 2 procent?

Wyliczanie marży ze wzoru i ułatwienia dla kredytobiorców sprzyjają opiniom, że banki wiedząc, że i tak dostaną dopłatę, a kredytobiorcy kredytu 2 procent będą płacić niższe raty, zdecydują się na nagłe podniesienie marż. Częściowo tak już się stało i mogliśmy to obserwować w ostatnich tygodniach.

Banki jednak nie mogą zdecydować się na nagłe i duże podniesienie marż, bo przepisy i umowa z BGK ma przewidywać, że marża dla kredytów 2 procent ma być taka sama, jak dla kredytów udzielanych przez ten bank dla innych podobnych kredytów hipotecznych. W praktyce, gdyby jakiś bank zdecydował się na wywindowanie marży, musiałby też zwiększyć marżę dla pozostałych kredytobiorców (którzy biorą kredyt bez dopłaty z programu). Z uwagi na to, że prawdopodobnie nie wszystkie banki zdecydują się na udział w programie, bank który ogłosiłby podwyżki, mógłby mieć mniej konkurencyjną ofertę dla pozostałych klientów, co mogłoby spowodować znaczny odpływ klientów, którzy nie chcą korzystać z programu. Pamiętajmy, że tacy klienci wciąż będą wartościowi dla banków, bo nie każdy łapie się na program dopłat.

Kredyt 2 procent – kto skorzysta?

O tym, kto może skorzystać z kredytów na preferencyjnych warunkach mówi się już od dawna, więc nie będę wchodził w szczegóły. Główne kryteria to:

• MAKSYMALNIE 45 LAT – osoba ubiegająca się o kredyt nie może mieć więcej niż 45 lata, a w przypadku małżeństw wiek młodszego z małżonków nie może przekraczać 45 roku życia,
• BRAK MIESZKANIA – osoba ubiegająca się o kredyt 2 procent nie może posiadać własnościowego mieszkania. Zdyskwalifikowane są też osoby, które posiadały własne mieszkanie, ale je sprzedały. Kredytu nie otrzyma też osoba, która nie ma mieszkania, ale ma aktywny kredyt hipoteczny (np. kupiła mieszkanie od dewelopera, ale czeka na jego oddanie). Wyjątkiem są osoby posiadające udziały w mieszkaniu, które otrzymały w spadku (nie mogą one jednak w nim zamieszkiwać).
• DOM LUB MIESZKANIE NA WŁASNY UŻYTEK – kredy 2 procent uzyskać można wyłącznie na zakup mieszkania lub domu na własny użytek. Podpisując umowę, będzie trzeba podpisać zobowiązanie o tym, że po zakupie wprowadzimy się do kupowanej nieruchomości i będziemy w niej prowadzić własne gospodarstwo domowe.

Kredyt możemy wziąć na dowolne mieszkanie mieszczące się w limitach wysokości całkowitego zobowiązanie i górnej granicy wkładu własnego. W programie nie ma limitu maksymalnej ceny metra kwadratowego, co oznacza że możemy zdecydować się na mniejsze mieszkanie za wyższą cenę np. w centrum miasta lub duże mieszkanie na obrzeżach.

Istnieją jedynie limity kwotowe. Maksymalna kwota kredytu z dopłatą to:

• 500 tys. zł – w przypadku singli
• 600 tys. zł – w przypadku małżeństw i par wychowujących dzieci

Kwota wkładu własnego nie może przekraczać 200 tys. zł, co oznacza że w ramach kredytu można kupić nieruchomość wartą maksymalnie 700 tys. zł lub 800 tys. zł w zależności od wielkości rodziny.